美国时间2月26日，黄历上 “宜乔迁搬家” ，谷歌正式启用在纽约哈德逊广场(Hudson Square)的全球业务组织的总部。 很久以来， Google这类科技公司改变了我们对办公空间的“观感”。 特别是在2000年代谷歌启用“ GooglePlex ”后， 这家科技巨头的办公室就成了为很多企业的“样板间”。 在谷歌之前，办公空间是灰色地毯、成排小隔间；而在它之后，办公室中开始出现 午睡舱、免费食物甚至滑梯、游乐场、游泳池…… 可以想象，这些图片填充了大量设计师的“素材库”，而“空间是如何激发创造力，提高了生产力，让员工更有归属感”，更是不少人研究学习的重点。 我们从3个“设计+非设计”的角度，一起看看谷歌的这个纽约总部。

Google对工作方式的理解不仅是空间，更是60个社区

环境影响人的行为，如果你想鼓励创新， 你要为创新营造一个适合的环境。 而研究表明， 创新源于小型、紧密的团队共同努力完成大事。 在Google前CEO埃里克·施密特所公开的《Google是如何运作的》一书中，作者也说到： 最好是以 小团队的形式 工作， 这让大家的 关系保持紧密， 并能孕育偶然联结，孕育惊喜。 ↓

围绕着那个 影响力最大的人 组建企业团队 ↓ 基于这样的理念， 建筑空间也巧妙地将整个大楼划分为 60个“社区”， 每个社区成为20至50人团队的核心工作区域，也就是为各个团队打造的专属区域。 当然，虽然你知道自己团队在哪里，但你可能没有自己指定办公桌。谷歌取消了传统的固定办公桌模式，转而采用了灵活的座位安排和共享邻里座位模式，进一步推动了这种 开放和协作的工作环境 。

谷歌通过谷歌员工的实际使用测试，发现这种“ 在团队层面有专属区域，但个人层面没有专属工位” 的工作环境， 能够显著提升社交联系和团队凝聚力。

另外一个特征是 “大平层” 。 大面积的灵活的平面布局（每层至少有60,000平方英尺，大约是5500平米的可用空间的建筑）是硅谷企业文化的重要组成部分。 显然，谷歌也将这种“文化”带到了纽约。 这栋建筑虽然只有12层高，但却提供了130万平方英尺(12万方)的空间面积，一层就是1万方。 为什么科技公司喜欢大平层？ 因为大平层的空间可以快速组装和重新配置，可以轻松且自发地促进大型团队的互动，从而体现了一种更加扁平化的管理文化。 俄罗斯艺术家兼设计师埃尔·利西茨基也认为， 水平移动是对人类来说比垂直移动更自然。
与此相对的，传统的高层写字楼则被硅谷人看做是协作和沟通的障碍。 Facebook的总部占地4万平米，共三层 有一位科技公司的高管曾说， “当你在做是否进入电梯的那段选择的时间，对于科技人才来说，就是浪费掉的时间。”

大平层在城市CBD中是非常稀缺的产品

此外，Google希望员工在这里啥都能干，就在总部里过 “真实生活”。 所以项目规划了一系列公共空间，如工作休息室、咖啡馆、露台和微型厨房等，这些空间配备了一切必需的工作设施，包括符合人体工学的座椅、宽敞的工作台面和充足的电源插座——

你的工作场景可以是喧闹的咖啡店，也可以是风和日丽的户外花园，你可以到配备全天然哈德逊河美景的图书馆，也可以远眺城市天际线。 反正这些都可以发生在你的办公室中。

氪金玩家Google可能是宇宙第一的产业地产投资方

你还别说，要说宇宙第一大产业地产开发及运营商，那必定是Google无疑了。 Google疯狂拿地的娴熟姿势与狠劲儿，让人感觉它就是一个 老练的开发商。 首先，Google储地很多： 它在大本营硅谷屯了很多地，而且自己子公司众多，在全球各地都买买买。考虑到AI时代要拼数据中心，在内华达弗吉尼亚等州买地建Data Centers。

图片来源：https://about.google/locations/

据统计，在过去的5年里，谷歌在美国的办公室和数据中心投资了超过600亿美元， 目前拥有的办公和数据中心总计约1350亿美元 -- 妥妥的近万亿人民币。

数据来源：谷歌年报，用chatGPT绘制而成

其二，Google走的路线是氪金路线。 这样说吧，即便“择时”择到了“熊市”，Google还是会给出“牛市”的价格。可能是因为Google总是会先租，租了一段时间了有感情了， 就会给“感情”满满的溢价。 纽约的几个物业比较能说明情况： (1） 2006 年，谷歌来到纽约，搬进了第8大道111号， 这原本是巨型货运码头， 可能因为是 大平层与其独特的工业调调 ，吸引了包括Verizon、Sprint、Web MD 和 BarnesandNoble在内的租户。

到了2010年，经历了08年金融危机的纽约，地产价值普遍低迷；加上111号周边的物业大都也都是工业仓库，每平方英尺只租到6美元。也就是说，如果要买的话，每平方英尺60美元吧，不能再多了。燃鹅，谷歌却以19亿美元的价格购买了这座290万平方英尺的办公楼建筑，每平方英尺给了惊人的650美元，远远超当时市场的预期，生生把熊市买出了牛市的感觉。https://www.youtube.com/watch?v=fVx59XOZtSA分享者在讲到这一页PPT的时候，大家都发出了“谷歌好傻但好有钱”笑声

（2） 然后就是2018年。 时间点很不错，股市房市都不太景气， 对买家很友好。 看准时机，谷歌又一次出手了。 这次是收购对象是纽约的 切尔西市场( Chelsea Market ) ，地段很不错，算历史保护遗产，云集了约60家商铺和餐馆，吸引了包括美国职业棒球大联盟、食品网络等知名企业入驻，当然谷歌本身也是这里的租户之一。

大家可以猜一下，在2018年那个时间点，一个规模为120万平方英尺(11万方)的综合体，大概值多少钱？(假装等3秒钟)氪金玩家谷歌奉上了24 亿美元(173亿人民币)。对比一下，高828米的迪拜塔成本为15亿美元左右。有人说，这是在纽约，地段好现金流好值得这么贵。好，咱们再不负责任地浅算一下：2024年，切尔西市场(Chelsea Market)的商户租金大概是100-200美元/平方英尺/年，咱取中间值，150。NOI一般占gross revenue的65%-80%，老房东詹姆斯敦 (Jamestown) 帮着来做底商运营，价格应该也不便宜，咱们就算70%；cap rate，最近利率都比较高，咱们算6%。这样算下来，平方英尺的价格应该在150*0.7/6% =1750，普通玩家不能给更多了。而6年前，谷歌给是2000。

（3）最近新开的这个圣约翰货运站总部，也是同样的路数：

2019年开始租，租了一段时间发现这个地方风水好，开始考虑择时入手。 其实，疫情后商业地产也都不太贵， 算是一个好时机。 但又双叒一次，谷歌豪掷21 亿美元买下130 万平方英尺的空间。 我们换算了成国内的租金价格 ， 相当于每平米每天租 25块钱 才不亏。 纽约又傻眼了： 这是自新冠疫情爆发以来纽约最大的单体建筑商业房地产交易啊！ 而且，在买了地之后，氪金房东谷歌还会开始了氪金装修工程， 这又是一大笔钱。

当然了，谷歌算的是一笔大帐。 首先，作为传统投资中成本较低且回报稳定的一种方式， 购买不动产能够较好的对冲通货膨胀。 其二，每次谷歌购买了建筑后，就会开始从上到下打上自己独特的印记，旨在打造出全纽约最引人注目、最具个性化的办公空间。这不仅能吸引和聚集科技企业， 同时也带动了周边地产的升值，顺便让自己的资产更值钱，切尔西区的崛起便是最佳证明。 更为重要的是，吸引人才，人才带给公司的效益远远大于地产投资。 正如Richard Florida教授通过对60年来数百个财富500强总部位置的研究所证实， 人才是企业选择总部地理位置的最关键因素。 纽约作为一座充满活力、多元化的城市，拥有世界级的机构和人才库，正是谷歌及其他科技巨头在疫情期间仍旧坚定地在城市中投资的理由。 他们相信， 关键人才的吸引和留存，对公司而言具有无可估量的长远价值。

改造亮点

连接历史与自然

圣约翰货运站，最初建于1934年，不仅在当时是纽约市同类建筑中规模最大的，还能容纳高达227辆火车车厢。然而，随着1960年圣约翰码头退役，这片区域的功能也生了转变，改造成了仓库和办公楼。 在2018年初，牛津地产公司 Oxford Properties 和加拿大养老金计划公司CPP购买了该地块的南部四分之三的土地， 并开始着手在原有基础上增加到九层高的办公空间。

2018年的 圣约翰货运站，图源: wikipedia 话说一般的公司会嫌麻烦，不太会去碰改造的项目。 但谷歌却表现出了不同寻常的热情。 Google山景城的老巢就是由SGI改造过来的：在硅谷不少公司都得具备“寄居蟹”的特质：也就是说，垂死的公司留下的“壳”被快速成长的公司重新占据。一般来说，体量越大，越是定制的外壳，能合身的螃蟹就越少。 但聪明的 谷歌却能很轻易地栖身进SGI的壳 ，同时 其他改造项目的经验也让谷歌特别有信心， 比如都柏林面粉厂、洛杉矶 Playa Vista 社区的飞机库等等。

谷歌轻易地栖身进原来的SGI总部

这次改造切开历史建筑的立面，暴露出其结构的各个方面，为圣约翰赋予了新的生命。 比如， 通过保留原始的铁轨床，并使用飓风桑迪后从科尼岛木板路回收的木材，谷歌的新办公空间不仅减少了78,400吨的二氧化碳排放，相当于一年少了大约17,000辆汽车上路，还阻止了77%的建筑垃圾被扔进垃圾填埋场。

这里的木材就是飓风桑迪后回收的木材

设计还考虑到了自然元素，它不仅为本地动植物群提供了新家，还创造了一个拥有1.5英亩街道植被、铁轨花园和露台的生态栖息地，95%以上的植物来自纽约州，吸引了40多种鸟类，为当地动物和谷歌员工提供休息和滋养的空间。

本土植物软化了建筑边缘

并且提供了不一样的自然办公体验

是人

而不是空间

在搜集谷歌纽约哈德逊广场新总部的资料过程中，我们想通过社交媒体平台，尤其是Twitter，来捕捉老百姓们对此的看法和情绪。 然而，出乎意料的是， 这件事在在twitter上，几乎没有任何水花。 是，谷歌作为一家全球科技巨头，其每一次动作都有可能成为行业讨论的焦点，但在这一“总部启用”的事件上，谷歌的官方账号 没有 发推文宣传，主流媒体在社交网络上也 没有声音 ，还有一些推文帖子 一看就是机器人。

在2021年发了个推说要买楼，但底下的评论不友好 最热的相关推文，来自于纽约州州长Kathy Hochul，她在推文中对谷歌提供的就业机会表示感谢。 然而，这条推文下面的留言却是 一片质疑和嘲讽之声。

可以说，谷歌花巨资买的总部，花大量心血设计，终于在今天正式启用的纽约总部，这个事情几乎被美帝大众老百姓ignore了。 啥，一个科技巨头更富了？ 我们普通人不关心。 对于普通人而言，关注一座办公建筑的开幕， 不如关注那些在建筑空间内的人，以及这些人的故事。 就像OpenAI的员工所言， OpenAI is nothing without its people. “没有人，OpenAI就是空壳。” 这句话同样适用于谷歌。 可能，一开始谷歌办公室受到那么广泛的关注，不仅仅是因为其办公空间的设计卓越或地段优秀； 而是因为它背后的人才，和他们正在进行的让人惊叹的事情。 无论技术如何进步，无论空间如何创新， 最终人才，才是一切创新的核心。

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